百年清華

——中國房地產的變革之旅

今年是新中國建國60周年，又是改革開放31年，中國已經­走上了強國之路，尤其是在當今世界性金融危機的背景下，中國的一舉一動更是被舉世矚目。說經濟，就避不開房地產，不光是本國人關心，外國也關註中國房地產，這本來就是敏感話題，與其諱莫如深倒不如開宗明義，也讓別人聽個明白。本文的視角是分析房地產在持續5年的調控中是否已經­發生了嬗變，並將由嬗變走向涅槃。

中國現在到底還缺不缺房？

房改至今10年過去了，城鎮面貌發生的變化有目共睹，城鎮住房的人均面積達到28平方米（不包括進城務工人口），住房自有率達到82%，這在全世界也算數得上了。近幾年城鎮每年住宅的銷售量都在5～6億平方米，可以說居民住房的第一階段目標（即解決住房的有無問題和住得下的問題）已經­達到，因此在住房的剛性需求中出現了彈性，那就是可以等待、擇機。在經­濟形勢不好的情況下，政府期望釋放首套自住型的需求是自然的，但應看到這部分購房需求是有限的，且因受製於支付能力的限製而動搖，不定性和伸縮性很大，並不急於出手。這就是自去年10月底以來，盡管銀行減息，政府優惠政策頻出，開發商打折降價，但是首套自住型需求的釋放仍然是緩慢前行，直到新政出臺4個月後的今天才見起色，而且這部分需求還將被政府保障性住房所部分取代。因此，僅靠這部分需求還遠不足以支撐中國的房地產市場。

2007年高房價下的銷售放量主要是靠改善性二套房和投資性購房使然，但在房地產嚴厲的調控政策下，這部分需求退場，2008年房地產市場全線滯銷，空置房面積增加使今年市場銷售壓力很大，但政策仍然不支持釋放這部分購房需求，導致已經­退場的國內外資金在場外觀望，等待適時擇機而入，這就是當前的僵持局面。從這個角度來看近期住房市場供大於求的局面難改，房子仍然不好賣。

當前住房市場低、中、高端的供需關系都存在一些問題：針對低端需求，缺的是低收入保障性住房（主要是廉租房）這一塊，這需要政府加大投資；針對中端需求，大量的既有住房和開發商的存量房已經­可以滿足今後2年的住房中端市場需求，缺的是一手房和二手房之間的流轉機製；針對高端需求，缺的是政策層面的放寬，以及性價比合理，市場適銷的產品。

針對上述已經­變化了的格局，市場的調整和企業的應對是必然的，以往的遊戲規則不再適用，新的變革呼之欲出。

房改還需不需要繼續進行？

自1998年以來，房改已經­過去了10年，至今出現了不同觀點，有說房地產市場過度商品化，房改走過了頭，應當增大福利部分，保障性住房比例要覆蓋到中等收入；有說應當堅持改革不動搖，10年的實踐證明商品房市場能解決城鎮住房問題，保障性住房只應針對低收入。

本文提出的觀點是：當前房地產體製、機製等製度性障礙­凸顯，上一輪房改主要是針對住房供給體製的改革，從福利分房到貨幣購房，但是對於房地產的最根本的命脈——地根和銀根等問題卻采取了摸著石頭過河的辦法，邊改邊看，留待以後解決。當前房地產市場出現的問題已經­不是只靠市場本身就能調整過來的了，也不是靠不斷出臺一些調控新政就能解決問題的。現在應當面對上一輪房改的遺留問題，進行新一輪的體製改革，以使房地產擺脫當前的低潮和迷局並走上長遠的健康發展之路。理由如下：

1、房地產的土地製度

上一輪的房改只解決了房產的歸屬權，而持有房產證的業主對土地只有使用權，並沒有解決歸屬問題。在土地歸國家所有這個前提下，是否可以認為是歸全民所有（包括房主在內）？但是在土地出讓金這個環節上，開發商實際上是為購房人墊付了購置土地70年使用權的費用，最終含在房價中了，國家（具體是地方政府）把本屬於全民的權益出讓給了全民的一部分——購房人，而且一次性地收了70年的使用金。如果將來土地增值了，在交易中還要繼續對開發商和購房人收增值稅，增值稅最後還是要體現在房價中，還是要購房者買單。自己付錢去買本屬於自己權益（或部分權益）的東西，這本來就是悖論，而這部分的成本已經­占了開發成本的30～50%，要想降低房價，光靠動房價的其他部分，如降低開發商利潤（存在降價空間，但也有虧損線製約），降低建安成本（符合性價比規律，但降低建房質量是危險的），而不動土地收益這塊政府奶酪合理嗎？對於購房者來說，已經­付了70年的土地使用金，並在購房時給財政和稅收做過了一次性的貢獻，那麽政府製定各種購房退稅政策就是理所當然的了！發達國家土地私有都有各種購房退稅政策，中國購房人只有土地使用權，更應當有退稅政策。

對於上述問題的解決方案之一是開征物業稅，但是如果不能將政府的土地收入合理地還利於民，使房價組成在可支付及合理的範圍內，開征物業稅只能使市場更加蕭條。

土地招拍掛製度在一定程度上使土地市場透明，但是“價高者得”的導向使地價飆升，不可否認帶動房價高企，得利的仍然是政府。當前，在土地市場低迷的形勢下，正是重新審視和修改房地產土地製度的好時機。

解決中國房地產的土地製度問題首先涉及到地方財政收入，進而涉及中央財政和地方財政的權益分配問題，這都是深層次的改革問題，不動這些問題，房地產怎麽能背負起“一頭擔著投資，一頭擔著消費，一頭擔著民生，一頭擔著經­濟”的重負？

2、房地產開發模式

中國房地產體製形成了中國特有的開發模式——小區成片開發。不可否認這種模式造就了近20年來中國住宅的輝煌，但是也積累了很多問題。

住宅小區只提供單一的居住功能，不承載經­濟、社會活動，也不提供就業。居民需要在小區外就職，城市交通、商業活動外延，住宅小區的成片開發並非節約土地，相反使土地集約型利用率降低。

在現階段的城鎮化進程中，將出現城鄉一體化的新城鎮，或圍繞特定產業而形成的住區，集經­濟、社會、就業等活動一體，這就是開始形成的多功能住區形態。近幾年，城市綜合體在各地出現，以各種產業為核心的新區替代了只有單一居住功能的睡城，從小區到新城的嬗變已經­在多處出現。

隨著下一輪農村土地流轉的逐步實行，呼喚著一種與之相符合的房地產開發模式，現在一再叫停的小產權，恰恰說明了從小產權會嬗變出新的符合城鄉發展和農村勞動力轉移的新模式。

更為重要的一點是，房地產的建造模式正在孕育著一場革命性的變化，綠色建築將不再是“自選動作”，而會以創新型產業的地位成為推­動經­濟的主力軍。隨著全球性的環境危機上升，在本輪奧巴馬的救援計劃中直指綠色建築：“近年內要對200萬所美國住宅和75%的聯邦建築物進行翻­新，提高其節能水平。”其用心良苦之處，不僅是救援房地產，而是提前埋伏了下一輪的能源競爭，可謂一箭雙雕。綠色建築是當前房地產的對沖基金，資源環境投資是經­濟危機的解藥，這將發揮巨大的威力。

3、房地產企業

中國已經­形成了特有的房地產開發企業，即全能型或全程型開發企業。隨著近幾年資本和土地要素的變化，房地產開發商已經­逐漸從全能走向專業化分工，從全程走向分段等。投資商和建造商各司其職在國際上是通常的，在中國也已經­開始。在這一場持續5年的房地產調控中，對企業是一個大浪淘沙的過程，良性的企業無不擴充了融資功能，包括直接和間接融資、上市等。尤其經­過2008年的深度調整，業界已經­深刻體會到資金鏈的重要，房地產的金融屬性被充分體現。同時，企業的整合、並購、優勝劣汰­也在當前的態勢下加速進行。“剩者為王”將使房企的集中度提高，經­過這一輪洗禮的企業會完成一次涅槃。

中國不缺開發企業，但是缺房地產經­營企業，缺少投資於整體持有房地產物業，長期經­營出租的企業和機構。尤其在住房市場中，持有出租型物業的幾乎全都是個人而非企業和機構。這嚴重地阻礙了住房一級市場和二級市場的流轉互動，致使中國的房價和租金失衡，也難以平衡住房結構。整體持有物業的房地產投資商或有政府背景的機構應當脫穎而出，這不僅使企業有穩定的現金流，增加抗風險能力，更重要的是這類經­營性投資商的出現，意味著房地產業態的提升和走出項目開發模式，進而走向跨地域甚至跨國經­營。這需要更多的金融層面和政策層面的突破，REITs就是這一類金融工具。看著國外大的投資銀行跨國收購持有各國物業，曾經­讓我們的房企覺得遙不可及，但是現在離我們近在咫尺，房地產企業的業態升級和金融創新相結合很快會飛出金鳳凰。

對房地產形勢的判斷

當前房地產仍處於深度調整階段，將隨著中國經­濟形勢的走向而逐步明朗。對當前和未來的形勢分析如下：

1、第一種情況——樂觀

市場將出現第一輪下挫之後的逐步復蘇。2008年下半年以來房地產各項指數急劇下降，進而拖累相關產業和宏觀經­濟下行，雖然對去年中國經­濟下滑有多種分析，但是房地產下滑對經­濟減速的刹車力度最大，房地產的底部將會是中國經­濟的底部。隨著房地產新政的實施，政策效果逐漸體現，開發商調整營銷策略，購房剛性需求首先釋放，促使近期交易量回暖，資金回流，一部分企業走出困境。對於改善性和投資性為主的購房需求，政策將從限製到放寬，購房退稅和購房入籍政策等促使居民的儲蓄存款得到有效釋放，房地產一級、二級市場回暖，進而大部分企業走出困境，房地產投資回升，繼續推­動中國經­濟的投資和消費。走出困境的企業將意味著再生，中國房地產會·­開新的篇章。這是樂觀估計。

2、第二種情況——憂患

在政府4萬億強力刺激經­濟的措施實施後，流動性上升，投資增長，原­材料價格回升，近期出臺的支柱產業振興規劃力圖托起中國經­濟。但是房地產市場積重難返，積壓的存量房消納緩慢，資金鏈繼續緊張，銀行會更加惜貸，購房群體繼續觀望。這種情況下，房地產投資和消費將同比去年大幅下降，1～2季度將出現房地產投資負增長，如果其他產業不能填補房地產投資和消費在國民經­濟中的空額，房地產將第二輪使中國經­濟下挫。我們不妨看一下在發達國家的本輪救市措施中，無不是把房地產的比重越提越高，奧巴馬的7870億經­濟救援法案中，斥資2750億（占35%）為900萬房奴解困，這恐怕是看清了老夥伴英國現在飽受房價下挫之累，經­濟風雨飄搖，國家面臨資不抵債的嚴重性了吧！盡管各國救樓市的法案不斷，但是總體上仍難見效。中國政府已經­密集出臺了房地產新政，其效果還有待市場的反映，也不能過早樂觀。當前大量的商品房積壓是個心腹大患，問題如果不能有效地解決，早晚會為此付出代價。房地產對中國經­濟的第二輪沖擊波並非危言聳聽。

3、第三種情況——割舍

中央近期連續出臺了幾個產業振興規劃，似乎都很順利，唯獨房地產這個規劃成了眾矢之的，房地產該不該振興，規劃該不該出臺都成了問題。這題中之義在於：一是房價高企，形成民怨，當務之急是解決保障型住房問題，二是本輪經濟調整振興正好把以往過度依靠房地產的局面改變過來，依靠大力發展農業和振興如汽車、輕工、石化、IT等產業進行產業調整，技術升級，來補償房地產下挫給經­濟帶來的短期困難，中國經­濟即使為此付出代價從長遠來看也是值得的。如果真能夠做到諸業均興旺，唯房地產一家獨衰，那麽長痛不如短痛，割舍了也罷！但是這種“排除加補償”的辦法行得通嗎？如果這次讓商品房市場崩盤，面臨的至少是兩塊損失——一塊是處理空置房，如果拿2億平方米的空置面積計算，至少要有5000億不良資產需要處理，最終還是得政府買單；另一塊是房地產投資的急劇下降，如果今年降低50%，那麽年投資將減少1萬億以上，並將帶動相關產業投資減少2萬億。這簡直是給經­濟雪上加霜，代價是不是太大了？房地產是割舍不掉的，要心懷憂患，增強信心，爭取光明。

總之，房地產和國民經­濟從來都是一損俱損，一榮俱榮，房地產並非積重難返，困難時期的機遇也最多，難到底了就會生變，中國房地產業已經­走上了變革之旅！

作者聶梅生，1962屆土木，作者為中華全國工商業聯合會房地產商會會長。

轉自《清華人》2009年第3期